La respuesta corta: puede no pagar renta, pero hay que probar por qué
Si durante el año gravable 2025 vendiste voluntariamente un inmueble a la Agencia Nacional de Tierras —ANT— dentro de un procedimiento de adquisición por utilidad pública o interés social, la utilidad puede quedar por fuera del impuesto sobre la renta y de la ganancia ocasional. Esa es la conclusión que la DIAN fijó en el Concepto 13410 de 2026 , publicado el 6 de agosto de 2026.
La palabra importante es voluntariamente. La doctrina no convierte cualquier venta de un predio a una entidad pública en un ingreso no gravado. Hay que reconstruir la finalidad de la adquisición, el trámite, la escritura, el avalúo, el precio y la utilidad; además, separar cualquier indemnización, interés o lucro cesante que se haya pagado junto con el inmueble.
No lo llames simplemente “exento”
Qué exige la Ley 388 de 1997
El parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 establece el tratamiento para el ingreso obtenido por la enajenación de los inmuebles a los que se refiere el capítulo, siempre que la negociación se realice por la vía de la enajenación voluntaria. El artículo 58 enumera motivos de utilidad pública o interés social, como infraestructura, vivienda de interés social, renovación urbana, provisión de espacios públicos, protección ambiental y otros fines legalmente definidos.
| Punto de control | Qué debes verificar | Evidencia útil |
|---|---|---|
| Enajenación voluntaria | Que hubo oferta, negociación y aceptación de la compra, no solo una transferencia forzosa. | Oferta o manifestación de voluntad, comunicaciones de la ANT, avalúo, aceptación y escritura. |
| Finalidad pública o social | Que el inmueble se adquiere para uno de los motivos previstos por el artículo 58 y dentro del marco legal aplicable. | Acto, resolución, convenio, proyecto o documento de la entidad que identifica la finalidad. |
| Inmueble comprendido | Que el predio y la adquisición corresponden al capítulo de la Ley 388 invocado. | Certificado de tradición, matrícula, ficha predial, planos y expediente de adquisición. |
| Utilidad real | Que puedas calcular la diferencia entre el valor de enajenación y el costo fiscal probado. | Escrituras, comprobantes de pago, mejoras, ajustes fiscales y soportes del costo. |
| Componentes separados | Que no mezcles precio del inmueble con intereses, lucro cesante, daño emergente u otros pagos. | Liquidación de la ANT, contrato, comprobantes y certificado de cada concepto. |
El manual de compra directa de predios de la ANT describe un proceso que parte de la voluntad de venta, continúa con avalúo y control de calidad y termina con la escritura y el registro. Ese manual ayuda a organizar el expediente, pero no reemplaza la verificación tributaria de la finalidad concreta ni convierte por sí solo el pago en no gravado.
La naturaleza rural no basta y la Ley 160 no se puede copiar sin más
El Concepto 13410 aclara que un predio rural no queda excluido por esa sola condición: la pregunta es si la enajenación voluntaria cumple los requisitos de los artículos 58 y 67 de la Ley 388. Al mismo tiempo, la DIAN recuerda que el artículo 37 de la Ley 160 de 1994 fue derogado por el artículo 82 del Decreto Ley 902 de 2017. Por eso no conviene afirmar que toda compra rural de la ANT tiene un beneficio tributario autónomo bajo la Ley 160.
La fuente del beneficio importa
La DIAN también había explicado en el Concepto 10690 de 2024 que el tratamiento del artículo 67 no aplica a toda clase de inmuebles: debe existir enajenación voluntaria o expropiación por motivos de utilidad pública o interés social. La guía de la ANT y la escritura deben leerse con esa limitación, no como una autorización general para cualquier venta inmobiliaria.
Venta voluntaria, expropiación y pagos adicionales no son lo mismo
Una oferta aceptada por el propietario, una escritura de compraventa y el pago del precio apuntan a una negociación voluntaria. Una resolución de expropiación administrativa o una sentencia de expropiación tienen otra naturaleza. El Concepto 13410 exige separar los efectos tributarios de cada componente cuando no hay una venta voluntaria pura.
| Situación | Tratamiento que señala la DIAN | Qué no debes hacer |
|---|---|---|
| Enajenación voluntaria cubierta por Ley 388 | La utilidad no constituye renta gravable ni ganancia ocasional; no procede retención sobre esa utilidad. | Extender el beneficio a pagos que no sean parte de la utilidad amparada. |
| Expropiación propiamente dicha | El daño emergente no está sometido a renta ni ganancia ocasional; el lucro cesante sí constituye ingreso gravado. | Declarar toda la indemnización como daño emergente o como utilidad no gravada. |
| Intereses o pagos por mora | Su naturaleza debe analizarse separadamente de la transferencia del inmueble. | Restarlos del costo fiscal o esconderlos dentro del precio sin soporte. |
| Venta que no cumple Ley 388 | Aplican las reglas ordinarias según activo fijo, tiempo de posesión, costo fiscal y naturaleza del ingreso. | Usar el Concepto 13410 como una exención automática. |
Si el pago mezcla varios conceptos, pide una liquidación que los identifique. La DIAN no permite resolver la operación solo por el nombre “indemnización” o “compra”: la finalidad, el título jurídico y la composición del pago son determinantes.
Cómo reconstruir la utilidad antes de diligenciar el Formulario 210
La base de trabajo es valor de enajenación menos costo fiscal. La utilidad cubierta por la Ley 388 no es necesariamente igual al dinero total recibido. Separa también la parte del precio que corresponda a cada propietario, los pagos diferidos, las mejoras, los ajustes, las deudas canceladas por la entidad y cualquier componente distinto del inmueble.
| Componente | Cómo revisarlo | Soporte mínimo |
|---|---|---|
| Valor de enajenación | Reconcilia la oferta, la escritura, el avalúo y los pagos efectivamente recibidos. | Oferta, contrato o escritura, comprobantes bancarios y liquidación de compra. |
| Costo fiscal | Parte del título de adquisición y agrega solo conceptos fiscalmente admisibles y demostrables. | Escritura de compra, recibos, mejoras, avalúos y antecedentes de tradición. |
| Utilidad | Calcula el resultado de la operación y determina qué parte está amparada por la Ley 388. | Hoja de cálculo, conciliación de valores y fundamento de la finalidad pública. |
| Otros pagos | Clasifica por separado daño emergente, lucro cesante, intereses y cualquier compensación. | Resolución, sentencia, liquidación, certificado de pago y retención si existe. |
| Patrimonio | Revisa el inmueble y el dinero o derecho de cobro al 31 de diciembre de 2025. | Certificado de tradición, saldo bancario, cuenta por cobrar y deudas relacionadas. |
Ejemplo de lectura, no liquidación personalizada
Cómo revisar las casillas del Formulario 210
El Formulario 210 de 2026 y su instructivo no tienen una casilla con el nombre “ANT”. La operación debe cuadrar con la estructura de ingresos, costos y ganancias ocasionales del formulario. El instructivo indica que la casilla 112 recoge ingresos gravados y no gravados susceptibles de constituir ganancia ocasional, la 113 recoge costos y la 114 recoge ganancias ocasionales no gravadas o exentas; la 115 calcula la parte gravable.
| Casilla | Qué mirar | Control de calidad |
|---|---|---|
| 112 | Ingreso por ganancias ocasionales del país y del exterior, cuando la operación sea susceptible de esa clasificación. | No copies solo el neto bancario: concilia precio, escritura y componentes del pago. |
| 113 | Costo fiscal del activo enajenado, si corresponde a la sección de ganancias ocasionales. | No uses la retención, una deuda o un gasto sin soporte como costo fiscal. |
| 114 | Parte no gravada o exenta que tenga fundamento legal y soporte. | La utilidad amparada por la Ley 388 no debe terminar como ganancia gravable por omitir esta depuración. |
| 115 | Resultado gravable después de restar ingreso, costo y parte no gravada o exenta. | Verifica que el resultado no incluya la utilidad cubierta ni componentes que debían ir a otra cédula. |
| 132 | Retenciones del año, solo si fueron practicadas de forma procedente y están soportadas. | El Concepto 13410 dice que no procede retención sobre la utilidad amparada; una retención reportada exige aclaración. |
Esta lectura no autoriza a llenar casillas sin revisar el año, el tipo de activo y la clasificación de cada pago. Si la operación no cumple la Ley 388, puede tratarse como renta ordinaria o ganancia ocasional bajo las reglas generales. Puedes contrastar el caso con la guía sobre venta de inmuebles y la guía general de ganancia ocasional, sin trasladar automáticamente sus exenciones a la compra de la ANT.
Paso a paso para preparar la declaración
- Identifica el acto: confirma si hubo oferta y aceptación voluntaria, compraventa, expropiación administrativa o expropiación judicial.
- Fija la finalidad: ubica el motivo de utilidad pública o interés social en la Ley 388 y en el expediente de la ANT.
- Separa los conceptos: divide precio del inmueble, utilidad, daño emergente, lucro cesante, intereses, gastos y deudas.
- Reconstruye el costo fiscal: reúne títulos, pagos, mejoras y ajustes; no tomes el avalúo comercial como costo fiscal sin fundamento.
- Concilia fechas: relaciona la fecha de escritura, la realización fiscal del inmueble, los pagos y el cierre patrimonial del 31 de diciembre.
- Revisa el Formulario 210: cruza casillas 112, 113, 114, 115 y 132 solo después de definir la naturaleza de cada valor.
- Cuadra la información externa: compara escritura, bancos, exógena, certificados de retención, patrimonio y documentos de la ANT.
- Conserva el expediente: guarda la fuente jurídica, el avalúo, la oferta, la escritura, la liquidación, los pagos y la hoja de cálculo.
Si hay retención en el certificado
Soportes que debes guardar
Además de la lista general de documentos para declarar renta, una venta a la ANT necesita un expediente específico. La DIAN recuerda que la información sugerida debe revisarse contra la realidad económica y que los soportes deben conservarse ; no aceptes el dato precargado si no coincide con la escritura o la liquidación.
- Manifestación u oferta voluntaria, comunicaciones y aceptación de la ANT.
- Acto o documento que explique el motivo de utilidad pública o interés social.
- Avalúo, ficha predial, certificado de tradición y documentos de identificación del inmueble.
- Escritura pública de compraventa, inscripción y comprobantes de pago.
- Soportes del costo fiscal: escritura de adquisición, mejoras, ajustes y pagos relacionados.
- Liquidación que separe precio, utilidad, daño emergente, lucro cesante, intereses y otros conceptos.
- Extractos bancarios, cuentas por cobrar, deudas canceladas y valor patrimonial al cierre.
- Certificados de retención o comunicaciones donde se confirme que no procede retención sobre la utilidad amparada.
La escritura no prueba todo
Errores frecuentes y límites de Justi
- Asumir que toda venta a la ANT está excluida de renta sin probar el motivo de utilidad pública o interés social.
- Invocar el antiguo artículo 37 de la Ley 160 como si siguiera vigente para cualquier predio rural.
- Confundir una negociación voluntaria con una expropiación y declarar todo el pago como utilidad no gravada.
- Tratar daño emergente, lucro cesante e intereses como si fueran el precio del inmueble.
- Registrar el dinero recibido como ganancia gravable sin calcular el costo fiscal, o usar la retención como si fuera costo.
- Copiar la información sugerida por la DIAN sin conciliarla con escritura, avalúo, bancos y liquidación de la ANT.
- Suponer que un predio rural, una compra estatal o un avalúo comercial crean por sí solos un beneficio tributario.
Justi puede leer y ordenar los documentos, comparar el precio con el costo fiscal, detectar valores que no cuadran y ayudarte a preparar la información para el Formulario 210. No certifica que el negocio esté dentro de la Ley 388, no califica un acto como expropiación y no reemplaza la revisión profesional cuando hay litigio, varios propietarios, sucesión, pagos indemnizatorios o una discusión sobre el costo fiscal.
Empieza con un expediente ordenado
Fuentes oficiales consultadas
Esta guía fue actualizada el 13 de septiembre de 2026 para la declaración del año gravable 2025. Se revisaron el Concepto DIAN 13410 de 2026 , el Concepto DIAN 10690 de 2024 , los artículos 58 y 67 de la Ley 388 de 1997 , los artículos 27 y 300 del Estatuto Tributario , el Formulario 210 e instructivo oficial 2026 , el manual de compra directa de predios de la ANT y el micrositio de renta de personas naturales AG 2025 . Las cifras y reglas pueden cambiar para otros años gravables; verifica siempre el formulario e instructivo del año que vas a declarar.
Preguntas frecuentes
¿Toda venta de un predio a la ANT queda sin impuesto de renta?
No. El tratamiento especial exige que sea una enajenación voluntaria, que la utilidad esté vinculada con un motivo de utilidad pública o interés social de los artículos 58 y 67 de la Ley 388 de 1997 y que se desarrolle dentro del capítulo de adquisición y expropiación de esa ley. El nombre de la entidad compradora, por sí solo, no prueba el beneficio.
¿La regla aplica si el predio es rural?
La naturaleza rural no excluye por sí misma el tratamiento. El Concepto DIAN 13410 de 2026 dice que debe verificarse la finalidad de utilidad pública o interés social y los demás requisitos de la Ley 388. No debes reemplazar ese análisis por el antiguo beneficio de la Ley 160 de 1994, porque la DIAN recuerda que su artículo 37 fue derogado por el Decreto Ley 902 de 2017.
¿Me deben practicar retención cuando vendo voluntariamente a la ANT?
Si la utilidad está amparada por el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388, el Concepto DIAN 13410 concluye que no procede retención sobre esa utilidad. La conclusión depende de que el expediente pruebe la operación protegida; si hay otros pagos o conceptos, como lucro cesante o intereses, deben revisarse por separado.
¿Qué diferencia hay entre venta voluntaria y expropiación?
En la venta voluntaria existe una negociación y una escritura dentro del procedimiento de adquisición; la expropiación proviene de una actuación administrativa o judicial que impone la transferencia. Para la expropiación, la DIAN distingue el daño emergente, que no está sometido a renta ni ganancia ocasional, del lucro cesante, que sí es ingreso gravado.
¿Cómo llevo la operación al Formulario 210?
El instructivo del Formulario 210 no crea una casilla llamada ANT. Debes reconstruir precio, costo fiscal y utilidad en la sección que corresponda —incluida la sección de ganancias ocasionales cuando la operación sea susceptible de esa clasificación— y reflejar la parte no gravada conforme al instructivo, de modo que no termine en la ganancia ocasional gravable. Si la operación no cumple la Ley 388, la clasificación ordinaria puede cambiar.
¿El beneficio se calcula sobre todo el dinero que recibo?
La doctrina de la DIAN se refiere a la utilidad derivada de la enajenación, no a convertir automáticamente todo pago recibido en ingreso no gravado. Separa precio, costo fiscal, intereses, indemnizaciones, mejoras, deudas y cualquier componente adicional. La escritura y el comprobante de pago no sustituyen la trazabilidad del costo.
¿Qué pasa si la venta no fue a la ANT sino a otra entidad pública?
La regla no depende solamente del comprador. El Concepto DIAN 13410 remite a los motivos de utilidad pública o interés social y al marco de la Ley 388. Una venta a otra entidad puede requerir el mismo análisis, pero no debes extender el tratamiento sin revisar el acto, la finalidad, el procedimiento y la norma que ampara la adquisición.
¿Cómo puede ayudar Justi con una venta a la ANT?
Justi puede organizar la escritura, la oferta, el avalúo, los pagos, el costo fiscal, el patrimonio y los soportes para detectar diferencias y preparar la información de la declaración. No certifica que la operación esté amparada por la Ley 388, no decide si hubo expropiación y no reemplaza la revisión de un contador o abogado cuando el expediente tiene varios conceptos de pago.
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