¿Cómo declarar un usufructo o nuda propiedad en renta?

El Oficio DIAN 55120 de 2014 explica que, cuando la propiedad se separa del uso o goce, aparecen dos derechos coexistentes. El nudo propietario conserva el dominio disminuido en la facultad de gozar; el usufructuario adquiere la facultad de gozar y obtener los frutos o utilidades. No son dos personas dueñas del mismo inmueble completo: son titulares de derechos distintos sobre una propiedad desmembrada.

Para efectos fiscales, el artículo 261 del Estatuto Tributario incluye en el patrimonio bruto los bienes y derechos apreciables en dinero poseídos al último día del año. El artículo 263 entiende la posesión como el aprovechamiento económico, potencial o real, y presume ese aprovechamiento en quien aparece como propietario o usufructuario.

Esta lectura se apoya en la doctrina DIAN: los dos derechos que surgen de la desmembración son activos patrimoniales apreciables en dinero y deben declararse por quien tenga su titularidad al cierre. La instrucción del Formulario 210 de 2026 pide llevar a la casilla 29 el valor patrimonial total de los bienes y derechos, incluidos los derechos reales y personales.

• 1. Lee el título completo: identifica si se transfirió el dominio, solo el usufructo, solo la nuda propiedad, una cuota o un derecho sujeto a condición.
• 2. Fija la fecha de corte: revisa quién era titular y quién aprovechaba el bien el 31 de diciembre de 2025. No uses automáticamente la fecha de firma si la escritura o el registro establecen otra eficacia.
• 3. Determina el costo fiscal aplicable: reúne escritura, pagos, mejoras, avalúos y declaraciones anteriores. Para un inmueble de una persona no obligada a llevar contabilidad, confronta las reglas del artículo 277; para un derecho desmembrado, no inventes un porcentaje sin soporte.
• 4. Asigna el derecho a cada persona: el nudo propietario y el usufructuario deben conservar una hoja de trabajo que muestre qué valor corresponde a cada derecho y cómo se evita el doble conteo.
• 5. Revisa deudas por separado: si existe un crédito o una obligación asociada, verifica quién la contrajo, quién la debe al cierre y si cumple los requisitos para aparecer en la casilla 30.
• 6. Cruza con la información externa: compara escritura, certificado de tradición, predial, declaraciones previas, exógena y documentos del banco. Una diferencia no se corrige copiando el dato más alto.
• 7. Pide valoración especializada cuando falte trazabilidad: especialmente en usufructos vitalicios, derechos gratuitos, transferencias familiares, reservas de usufructo o valores históricos difíciles de reconstruir.

El derecho de usufructo permite gozar del bien y obtener sus frutos. Si el usufructuario arrienda un inmueble, la guía del Formulario 210 de 2026 ubica los arrendamientos dentro de las rentas de capital y los lleva a la casilla 58 junto con intereses, rendimientos, regalías y otros ingresos de esa categoría. Concilia el valor recibido con contratos, recibos, extractos, retenciones y pagos hechos por una inmobiliaria.

La guía de arriendos explica la conciliación de cánones y gastos. Si el pago recibido por el nudo propietario corresponde a la constitución onerosa o a una transferencia del derecho, no lo mezcles con los arriendos del usufructuario: la naturaleza jurídica y el momento de realización pueden ser distintos.

Una operación que cambia el titular del derecho necesita una revisión distinta de la declaración anual del patrimonio. Si se enajena un activo fijo poseído por dos años o más, el artículo 300 del Estatuto Tributario trata la utilidad como ganancia ocasional; si el activo se poseyó por menos tiempo, la utilidad se trata como renta líquida. La clasificación depende del activo, del derecho transferido, la fecha y el costo fiscal, no solo del nombre de la escritura.

Si el acto es gratuito, el artículo 302 incluye las donaciones y otros actos jurídicos inter vivos a título gratuito dentro de las ganancias ocasionales. El artículo 303 contiene reglas particulares para valorar inmuebles, usufructos temporales o vitalicios y nuda propiedad; su uso exige identificar el tipo de acto y la fecha en que se perfeccionó.

Supón que una madre transfiere a su hijo la nuda propiedad de un apartamento y conserva un usufructo vitalicio. La madre debe revisar el usufructo como derecho patrimonial y, si lo arrienda, conciliar los cánones que recibió. El hijo debe revisar la nuda propiedad en su patrimonio, con el valor fiscal que corresponda al derecho transferido. Ninguno debe copiar automáticamente el valor comercial completo como si ambos tuvieran el dominio pleno.

El ejemplo no calcula impuesto ni define por sí solo el valor de cada derecho. Si la transferencia fue una donación, una partición en vida o una fiducia civil, hay que aplicar las reglas del acto y no reutilizar esta tabla como liquidación.

• Declarar el inmueble completo en el patrimonio del nudo propietario y repetirlo completo en el del usufructuario, sin asignar los derechos.
• Pensar que el usufructuario no declara nada porque no aparece como dueño pleno en el certificado de tradición.
• Llevar a la casilla 58 el valor patrimonial del usufructo o llevar a la casilla 29 los arriendos recibidos durante el año.
• Declarar el arriendo a nombre de quien recibe la transferencia bancaria sin verificar quién tiene el goce y quién explotó el bien.
• Usar un porcentaje fijo para valorar la nuda propiedad sin verificar si se trata de un acto gratuito, oneroso, temporal, vitalicio o condicionado.
• Tratar una donación familiar, una partición en vida o una fiducia civil como un simple usufructo privado entre parientes.
• Copiar el avalúo comercial, predial o de la exógena sin confrontarlo con el costo fiscal y las reglas de valoración del derecho.
• Olvidar el documento de extinción del usufructo o asumir que la consolidación genera automáticamente una nueva ganancia ocasional.

La lista general de documentos ayuda a organizar la carpeta. Para un usufructo o nuda propiedad, la trazabilidad del título es tan importante como el valor que finalmente lleves a la declaración.

• Escritura pública, contrato o acto que constituyó, transfirió, reservó o extinguió el usufructo.
• Certificado de tradición y libertad actualizado, con titulares, porcentajes, limitaciones y fechas de inscripción.
• Soporte del costo de adquisición, mejoras, avalúo, predial, declaraciones anteriores y cualquier asignación fiscal del derecho.
• Contratos de arrendamiento, recibos, extractos, estados de cuenta de inmobiliaria, certificados de retención y evidencia de quién recibió los frutos.
• Comprobantes de pago, donación, precio, préstamo, condición, partición o contraprestación que acompañen el acto.
• Hoja de trabajo que separe nuda propiedad, usufructo, ingresos, deudas, fechas, titular y valor declarado en la casilla 29.
• Información exógena y comunicaciones con terceros o con la DIAN cuando exista una diferencia que debas explicar.

Esta guía trata la desmembración ordinaria del dominio y el goce. En una fiducia civil , la doctrina DIAN ha señalado que el fiduciario puede recibir la propiedad fiduciaria y que la obligación de declarar los bienes y los ingresos derivados recae en quien los aprovecha económicamente, con reglas propias de ganancia ocasional al constituirse y de consolidación al cumplirse la condición. No traslades automáticamente la tabla del usufructo a una fiducia civil.

Si tu caso es una fiducia mercantil o patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria, consulta también la guía de fiducias y patrimonios autónomos. Si recibiste el derecho por donación o sucesión, revisa la guía de herencias y donaciones y los soportes del acto gratuito.

Esta guía fue actualizada el 14 de agosto de 2026 para la declaración del año gravable 2025. Se revisaron el micrositio DIAN de renta de personas naturales , la guía DIAN de preparación y declaración , el Formulario 210 e instructivo 2026 , los artículos 26 , 90 , 261 , 263 , 267 , 277 , 300 , 302 y 303 del Estatuto Tributario , el Oficio DIAN 55120 de 2014 , el Concepto DIAN 12919 de 2025 y el Concepto DIAN 15513 de 2025 . Las reglas de valoración y de transferencia pueden cambiar según el año, el tipo de acto y la naturaleza del bien: revisa siempre el formulario, el instructivo y el documento vigente.