¿Cómo se declaran los ingresos por arriendo?
Una persona natural residente que deba declarar renta y haya recibido arriendos durante 2025 debe identificar esos pagos como ingresos de la cédula general, en la categoría de rentas de capital. La DIAN incluye allí los arrendamientos de bienes muebles e inmuebles: una vivienda, un local, una oficina, un parqueadero, una bodega o un bien mueble arrendado, siempre que la operación realmente sea un arrendamiento.
En el Formulario 210 del año gravable 2025, el valor recibido por los arriendos se suma en la casilla 58, junto con otros ingresos de capital que puedas tener. Después se revisan los ingresos no constitutivos que procedan, los costos y deducciones en la casilla 60 y las demás casillas de depuración. No se trata de llevar el inmueble como si fuera un salario ni de usar automáticamente la cédula de rentas no laborales.
La categoría depende de la operación real
¿Qué tipo de arriendo va en rentas de capital?
Para armar tu expediente, separa cada inmueble o bien, cada arrendatario y cada forma de cobro. La clasificación tributaria no cambia porque el arrendatario sea una persona, una empresa o una inmobiliaria; lo importante es qué ingreso recibiste, quién lo pagó, en qué año y qué retención o soporte existe.
| Ingreso | Revisión inicial | Soporte principal |
|---|---|---|
| Vivienda arrendada | Cánones recibidos en 2025 y gastos asumidos por el propietario. | Contrato, recibos, extractos, administración y certificados. |
| Local, oficina o bodega | Cánones, reajustes, periodos sin pago y retenciones practicadas. | Contrato comercial, facturas o cuentas, bancos y certificado del pagador. |
| Parqueadero o bien mueble | Identificar el bien, el periodo y si es un arriendo separado. | Contrato, recibos, comprobantes de pago y registro del bien. |
| Inmobiliaria o administrador | Separar el canon bruto, la comisión y el neto consignado. | Estado de cuenta, contrato de administración y certificado de retención. |
Si el inmueble tiene varios propietarios, si los pagos entraron a una cuenta de un tercero o si una inmobiliaria descontó comisión antes de consignarte, documenta la trazabilidad. No declares sin revisar toda la cifra ni dupliques el ingreso bruto y el valor neto: arma una conciliación por inmueble y por titular.
Si además tienes salario, honorarios o ingresos de otra fuente, revisa la guía de empleado con ingresos adicionales. El arriendo conserva su naturaleza de renta de capital aunque aparezca junto con otras rentas en la declaración.
¿Qué casillas del Formulario 210 debo revisar?
El instructivo oficial del Formulario 210 AG 2025 describe las casillas de rentas de capital. Para una revisión enfocada en arriendos, empieza por esta secuencia; si también recibiste intereses, regalías o rentas del exterior, agrégalos según corresponda sin perder el detalle de cada fuente.
| Casilla | Qué revisar | Pregunta de control |
|---|---|---|
| 58 · Ingresos brutos | Valor recibido por arrendamientos de bienes muebles e inmuebles y demás ingresos de capital. | ¿La suma coincide con contratos, recibos, bancos y certificados? |
| 59 · No constitutivos | Ingresos no constitutivos que legalmente apliquen a rentas de capital. | ¿Existe un concepto soportado o estoy creando una resta por intuición? |
| 60 · Costos y deducciones | Costos y gastos pagados o devengados que tengan relación con la generación del ingreso y cumplan los requisitos. | ¿Quién pagó, a qué inmueble corresponde y qué documento lo prueba? |
| 61 · Renta líquida | Resultado de restar de la casilla 58 los valores procedentes de las casillas 59 y 60. | ¿Puedo explicar la diferencia entre ingreso bruto y renta líquida? |
| 69 · Limitadas | Rentas exentas y deducciones imputables distribuidas conforme a las reglas de la cédula general. | ¿El sistema las asignó con el límite aplicable y no dupliqué un beneficio? |
No confundas ingresos con patrimonio
¿Qué gastos del inmueble arrendado pueden revisarse?
La DIAN indica que en la casilla 60 se registran costos y gastos pagados o devengados contablemente durante el periodo que tengan relación de causalidad con la generación de las rentas de capital. También remite a los requisitos y limitaciones de los artículos 107 y 107-1 del Estatuto Tributario. En palabras prácticas: el gasto debe explicar cómo ayuda a producir o conservar el ingreso, ser razonable para la actividad y estar soportado.
| Concepto | Qué comprobar | Alerta |
|---|---|---|
| Administración y vigilancia | Que correspondan al inmueble arrendado, al periodo y a pagos hechos por el propietario. | No incluyas cuotas de otro inmueble ni gastos personales. |
| Reparaciones y mantenimiento | Factura, pago, necesidad y vínculo con la conservación del ingreso. | Una mejora que aumenta el valor o la vida útil puede requerir un análisis diferente. |
| Comisión de inmobiliaria | Contrato de administración, cuenta de cobro o factura y valor efectivamente cobrado. | No restes dos veces la comisión si ya aparece descontada en una liquidación. |
| Predial, seguros o servicios | Pago, periodo, titularidad y obligación contractual de asumirlos. | No todo impuesto o servicio se deduce por llamarse “del inmueble”. |
| Cuota de crédito | Separar capital, intereses y seguros del extracto bancario. | No lleves la cuota completa como gasto del arriendo. |
No existe una tarifa automática de gastos por tener un inmueble arrendado. Tampoco corresponde aplicar la renta exenta del 25% propia de ciertos ingresos laborales a los cánones. Las rentas exentas y deducciones imputables de la cédula general tienen reglas y límites propios; la guía de deducciones ayuda a revisar beneficios generales, pero no convierte un gasto sin soporte en procedente.
Una factura no basta por sí sola
Ejemplo: cómo organizar un arriendo sin inventar el impuesto
Supón que durante todo 2025 recibiste doce cánones de $2.000.000 por un apartamento: $24.000.000 en total. Pagaste $1.200.000 de administración, $1.800.000 de predial, $1.500.000 en reparaciones soportadas y $500.000 de comisión a una inmobiliaria. En este ejemplo pedagógico, si cada gasto supera la revisión de procedencia, tu ficha inicial mostraría $24.000.000 de ingresos brutos, $5.000.000 de costos y deducciones analizados y una renta líquida previa de $19.000.000.
Ese resultado no es el impuesto ni el saldo a pagar. Aún habría que revisar otros ingresos de capital, rentas de trabajo o no laborales, patrimonio, retenciones, deducciones imputables, rentas exentas, anticipos y las demás casillas del Formulario 210. El ejemplo solo muestra cómo evitar dos errores: declarar únicamente el neto consignado sin explicar el bruto, o restar gastos que no tienen soporte.
Si hubo meses sin pago
¿Qué documentos debo guardar?
La documentación debe permitir reconstruir cada arriendo desde el contrato hasta la declaración. La lista general de documentos es el punto de partida; para rentas de capital agrega evidencia del inmueble, del cobro y de cada gasto que pretendas revisar.
- Contrato de arrendamiento y sus otrosíes: canon, reajustes, fechas, depósito, servicios y quién asume cada obligación.
- Recibos, facturas, comprobantes de pago, extractos bancarios y estados de cuenta de la inmobiliaria, organizados por inmueble.
- Certificados de retención expedidos por la empresa, inmobiliaria o pagador que haya practicado retención; no la infieras solo desde la exógena.
- Predial, administración, seguros, reparaciones, comisiones, servicios y demás documentos con fecha, valor, concepto y prueba de pago.
- Escritura, certificado de tradición, porcentaje de propiedad y soportes de deuda si necesitas conciliar el ingreso con el patrimonio.
- Información exógena de la DIAN y evidencia de las diferencias que hayas solicitado corregir al tercero informante.
Antes de firmar, cruza las retenciones con la guía de revisión de retenciones y conserva el PDF de la declaración presentada. La exógena es una referencia para conciliar, no una autorización para copiar cifras que no puedas probar.
Errores frecuentes al declarar arriendos
- Llevar los cánones a rentas no laborales o a salarios sin revisar que el Formulario 210 los trata como rentas de capital.
- Declarar el valor neto que consignó la inmobiliaria y olvidar el ingreso bruto, la comisión y la retención como piezas separadas.
- Usar el valor comercial o catastral del inmueble como si fuera el ingreso por arriendo. El bien se revisa en patrimonio; el canon, en ingresos.
- Aplicar la renta exenta del 25% de rentas de trabajo a un arriendo o usar un porcentaje fijo de gastos sin norma ni soporte.
- Restar la cuota total de un crédito, multas, gastos personales, mejoras no analizadas o costos de otro inmueble.
- Copiar la información exógena aunque contradiga contrato, banco, certificado del pagador o pagos realmente recibidos.
- Mezclar un precio de venta, una devolución de depósito o una indemnización con los cánones sin identificar su naturaleza.
Cuándo consultar a un contador
¿Cómo ayuda Justi a organizar tus arriendos?
Justi es una plataforma colombiana para preparar, revisar y entender la declaración de renta de personas naturales ante la DIAN. Puedes cargar certificados, contratos y soportes para que la IA te ayude a leerlos y ordenarlos por fuente; el motor tributario determinístico aplica las reglas configuradas para el año gravable y muestra qué revisar. La IA aconseja y explica, pero no reemplaza el cálculo del motor ni la responsabilidad de la persona.
Por inmueble
Ordena contratos, pagos, gastos y patrimonio sin mezclar apartamentos o locales.
Por soporte
Te ayuda a encontrar certificados, retenciones y documentos que requieren revisión.
Por casilla
Explica la diferencia entre ingreso, costo, deducción y resultado antes de presentar.
Revisa cada cifra antes de firmar y presentar en MUISCA. Si quieres empezar, empieza gratis en Justi con los documentos que ya tienes y usa la guía de declarar renta por primera vez si aún no conoces el flujo completo.
Fuentes oficiales y fecha de actualización
- DIAN · Todo lo que debe saber sobre renta AG 2025
- DIAN · Cómo hacer su declaración AG 2025
- DIAN · Formulario 210 e instructivo AG 2025
- Estatuto Tributario · artículo 335, cédula general
- Estatuto Tributario · artículo 336, depuración de la cédula general
- Estatuto Tributario · artículo 107, expensas necesarias
- Estatuto Tributario · artículo 107-1, limitaciones
Esta guía fue actualizada el 28 de julio de 2026 para preparar la declaración del año gravable 2025. Los formularios, topes y tratamientos pueden cambiar para otros años; antes de presentar, consulta el instructivo vigente de la DIAN y guarda los soportes de tu caso.
Preguntas frecuentes
¿En qué casilla del Formulario 210 se declaran los arriendos?
Para el año gravable 2025, los ingresos recibidos por arrendamientos de bienes muebles e inmuebles hacen parte de las rentas de capital y se llevan a la casilla 58 junto con los demás ingresos de esa categoría. Si además tienes intereses u otros ingresos de capital, debes conciliarlos para no duplicarlos.
¿Puedo descontar el impuesto predial y la administración del inmueble?
Pueden analizarse como costos o gastos relacionados con la generación del arriendo cuando fueron pagados o devengados según corresponda, tienen relación con el ingreso, cumplen los requisitos tributarios y están soportados. No son automáticos: revisa quién los pagó, el periodo, la proporción y la naturaleza del gasto.
¿Declaro el valor completo del contrato si el arrendatario no pagó?
El instructivo del Formulario 210 pide registrar el valor recibido por arrendamientos. Por eso debes conciliar contrato, recibos, extractos y cartera antes de copiar el valor anual pactado; si existe una situación de causación, contabilidad obligatoria o discusión sobre el momento del ingreso, consulta a un contador.
¿El pago mensual de la cuota del crédito del inmueble es un gasto deducible?
No restes automáticamente toda la cuota. El abono a capital no es lo mismo que un costo o gasto del periodo, y los intereses de vivienda tienen reglas específicas. Separa el extracto del banco y revisa cada componente con sus requisitos antes de llevarlo a la declaración.
¿Un apartamento vendido en 2025 se declara igual que un arriendo?
No. El arriendo corresponde a un ingreso periódico de rentas de capital; la venta del inmueble exige revisar el costo fiscal, el tiempo de posesión y si se genera una ganancia ocasional u otro tratamiento. Consulta la guía de venta de casa y no mezcles el precio de venta con los cánones recibidos.
¿Cómo ayuda Justi a una persona que recibe arriendos?
Justi lee certificados y documentos con IA, ayuda a organizar contratos, pagos, retenciones y soportes, y explica qué revisar. El cálculo tributario lo hace un motor determinístico con las reglas configuradas para el año gravable; tú revisas la información y presentas ante la DIAN, con apoyo profesional si el caso lo requiere.
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