La respuesta corta: crédito no significa esperar sin revisar el año fiscal
Una venta a crédito tiene dos planos que suelen mezclarse: el precio y resultado de la enajenación, y la forma en que el comprador pagará ese precio. Que existan cuotas no decide por sí solo cuándo se declara todo. Primero identifica el activo, la fecha de entrega o transferencia, el tipo de contribuyente y el documento que hace exigible el pago; después separa el precio, el costo fiscal, los intereses y la retención.
El artículo 26 del Estatuto Tributario toma como base los ingresos realizados susceptibles de producir un incremento neto del patrimonio. El artículo 27 establece la regla de realización para quienes no están obligados a llevar contabilidad y el artículo 28 regula la realización fiscal de los obligados a llevarla. La ruta correcta depende de estos datos, no de llamar al contrato “venta a plazos”.
No declares dos veces el mismo precio
Momento de realización: cuatro escenarios que debes separar
| Escenario | Punto de partida | Control |
|---|---|---|
| Persona natural no obligada a llevar contabilidad | Ingreso realizado cuando se recibe efectivamente en dinero o especie, salvo las excepciones del artículo 27. | Revisa recibos, transferencias, compensaciones, fecha de entrega y exigibilidad; no confundas promesa con pago. |
| Persona natural obligada a llevar contabilidad | Ingreso realizado fiscalmente a partir del devengo contable, con las excepciones que el Estatuto mantiene. | Concilia factura, entrega, reconocimiento contable, intereses implícitos y conciliación fiscal. |
| Venta de inmueble | El artículo 27 numeral 2 señala la fecha de la escritura pública, con la excepción del sistema de ventas a plazos. | Conserva escritura, precio real, anticipos, calendario, costos proporcionales y método usado. |
| Anticipo sin venta realizada | Para quien no lleva contabilidad, un anticipo que corresponde a una renta no realizada solo se grava cuando la renta se realiza. | Determina si el dinero es anticipo, arras, préstamo, depósito reembolsable o precio ya exigible. |
La distinción entre caja y causación no autoriza a escoger la opción que produzca menos impuesto sin respaldo. El Oficio DIAN 23324 de 2015 recuerda que para los obligados a llevar contabilidad el ingreso puede causarse aunque todavía no se haya cobrado; a la vez, el artículo 28 conserva una regla especial para la venta de inmuebles.
Inmuebles: promesa, escritura y venta a plazos
Este es el punto donde más fácilmente se anticipa o se aplaza mal el ingreso. El Concepto DIAN 90064 de 1996 señala que una promesa de compraventa de inmueble no es, por sí sola, documento idóneo para demostrar fiscalmente la venta. También indica que, en una venta a plazos, se requiere la escritura y que los ingresos pueden reconocerse en la medida en que se causen cuando se utiliza el sistema aplicable.
| Hecho | Pregunta fiscal | Soporte |
|---|---|---|
| Promesa y anticipo | ¿El dinero es anticipo de una renta aún no realizada, arras, depósito reembolsable o pago con efecto distinto? | Promesa, recibos, cláusulas de devolución, extractos y comunicaciones. |
| Escritura pública | ¿En qué fecha se formalizó la enajenación y qué precio real se declaró? | Escritura, certificado de tradición y comprobantes de gastos. |
| Calendario de cuotas | ¿Qué parte corresponde a capital, intereses, ajustes, gastos o saldo pendiente? | Tabla de amortización, pagarés, facturas, comprobantes y contrato. |
| Sistema usado | ¿Existe una elección y una aplicación coherente del sistema de ventas a plazos, con costos e ingresos proporcionales? | Política, contabilidad, declaraciones, conciliación fiscal y asesoría. |
La promesa no reemplaza la escritura
Precio, costo e intereses: arma tres columnas
El artículo 90 del Estatuto Tributario calcula la renta bruta o pérdida de la enajenación como la diferencia entre precio y costo. El precio puede realizarse en dinero o especie e incluye el valor comercial de lo recibido. En inmuebles, además, deben revisarse los mínimos legales, el precio real de la escritura y las sumas pactadas fuera de ella.
| Columna | Qué incluye | Error que evita |
|---|---|---|
| Precio del activo | Valor de venta del bien, pagos en dinero o especie y cualquier contraprestación del comprador. | Declarar solo el neto cobrado o descontar la financiación del precio. |
| Costo fiscal | Costo de adquisición, mejoras, ajustes, depreciación, amortización y reglas especiales del activo. | Usar el valor contable, el avalúo o el costo que no tiene soporte fiscal. |
| Interés y financiación | Interés explícito o implícito, gastos de financiación y fechas de cobro o causación. | Sumar interés al precio o ignorarlo por estar incluido en las cuotas. |
| Saldo pendiente | Capital aún exigible, pagos recibidos, cuenta por cobrar y pérdida o deterioro documentado. | Borrar la cuenta por cobrar solo porque el comprador está atrasado o mantener un crédito ya cobrado. |
Si el activo era depreciable, el artículo 90 exige revisar primero la recuperación de deducciones, depreciaciones o amortizaciones. Si existe una cuenta por cobrar incobrable, el artículo 270 parte del valor nominal y exige probar las condiciones para estimarla por debajo de ese valor o descargarla.
Ejemplo de conciliación
Renta ordinaria o ganancia ocasional
La forma de pago no cambia la naturaleza del activo. El artículo 60 distingue activos movibles de activos fijos y el artículo 300 lleva a ganancias ocasionales la utilidad de bienes que hayan sido activos fijos durante dos años o más. La clasificación debe hacerse sobre el bien vendido y su historia fiscal, no sobre el número de cuotas.
| Bien o resultado | Tratamiento inicial | Casillas a revisar |
|---|---|---|
| Inventario o activo del giro ordinario | Ingreso y costo de la actividad en renta ordinaria. | 74 y 77, según la naturaleza y el soporte. |
| Activo fijo poseído menos de dos años | Utilidad en renta ordinaria, con ingreso y costo procedentes. | 74 y 77; revisa la cédula aplicable. |
| Activo fijo poseído dos años o más | Utilidad potencialmente gravada como ganancia ocasional. | 112, 113, 115 y 127. |
| Retención efectivamente practicada | Anticipo o recaudo que se concilia con la declaración. | 132, con certificado o comprobante. |
El instructivo del Formulario 210 de 2026 ubica en la casilla 74 los ingresos no laborales, incluidos activos diferentes de inventarios poseídos por menos de dos años, y en la sección de ganancias ocasionales los ingresos y costos de activos fijos. No lleves el precio total a rentas ordinarias y a ganancias ocasionales a la vez.
Patrimonio al cierre: dinero recibido y cuenta por cobrar
La venta a crédito cambia la composición del patrimonio. El bien puede salir, el dinero puede entrar parcialmente y el saldo pendiente puede convertirse en un derecho de cobro. El instructivo 2026 incluye las cuentas por cobrar dentro del patrimonio bruto de la casilla 29; las deudas del contribuyente se revisan en la casilla 30 con los soportes exigidos.
| Antes de la venta | Después de la venta | Prueba |
|---|---|---|
| Bien o inventario poseído | Retira el activo transferido conforme a la fecha fiscal y conserva el costo y la fecha de salida. | Contrato, factura, escritura, traspaso, acta de entrega y declaración anterior. |
| Dinero y anticipos | Registra los saldos que realmente conserves al cierre y define si un anticipo sigue sujeto a una obligación de devolución. | Extractos y conciliación de pagos. |
| Precio pendiente | Reconoce el derecho de cobro en el valor patrimonial que corresponda, sin confundirlo con un ingreso nuevo al recibir la cuota. | Contrato, pagaré, tabla de cuotas y estado de cuenta. |
| Intereses por cobrar | Separa el rendimiento causado o recibido, según tu régimen y soportes. | Liquidación de intereses, certificado y comprobantes. |
La declaración sugerida no decide la realidad
Retenciones, facturación y soportes
La retención no reemplaza el cálculo del impuesto. Cuando una persona natural enajena un activo fijo, revisa el artículo 398 , la calidad del comprador o agente retenedor, el concepto de la operación y el momento del pago o abono en cuenta que aplique. Si la venta es a crédito, el calendario no autoriza a inventar una retención ni a usar una sola certificación para años distintos.
- Contrato completo: bien, precio total, cuotas, fechas, intereses, garantías, condición de entrega y cláusulas de incumplimiento.
- Documento de transferencia: escritura pública si es inmueble, traspaso si es vehículo, factura o acta de entrega si es otro bien.
- Costo fiscal: compra, mejoras, ajustes, depreciación o amortización y declaraciones donde se soporta.
- Recaudo: extractos, recibos, consignaciones, pagarés, tabla de amortización y saldo pendiente al 31 de diciembre.
- Intereses: separación contractual, liquidación, certificados y tratamiento contable o fiscal aplicado.
- Retenciones: certificado, comprobante, agente, concepto, fecha y conciliación con la casilla 132.
- Patrimonio: bienes transferidos, dinero, cuentas por cobrar, deudas y soportes de fecha cierta cuando corresponda.
Factura y escritura no son intercambiables
Pasos para declarar una venta a crédito
- 1. Identifica la operación: determina vendedor, comprador, activo, fecha, precio, entrega, escritura, cuotas e intereses.
- 2. Define tu régimen: confirma si eres persona natural no obligada u obligada a llevar contabilidad y qué formulario corresponde a tu situación.
- 3. Fija el año de realización: aplica la regla general y las excepciones, en especial si el activo es un inmueble o existe una venta a plazos documentada.
- 4. Calcula el resultado: separa precio, costo fiscal, depreciación, amortización, intereses y cualquier recuperación de deducciones.
- 5. Clasifica: decide si es inventario, activo fijo de menos de dos años o activo fijo de dos años o más.
- 6. Revisa retenciones: exige certificado o comprobante y asigna cada retención al año y concepto que corresponda.
- 7. Diligencia el formulario: usa las casillas de renta ordinaria o ganancias ocasionales sin duplicar el precio ni el costo.
- 8. Cierra el patrimonio: concilia bien transferido, dinero recibido, cuenta por cobrar, intereses y deudas al 31 de diciembre.
Errores frecuentes y límites de Justi
- Declarar únicamente el dinero cobrado y olvidar la regla especial de la escritura en una venta de inmueble.
- Declarar todo el precio en el primer pago y volver a declararlo con cada cuota posterior.
- Tratar una promesa de compraventa como si fuera la escritura o considerar cualquier anticipo como renta definitiva.
- Usar el valor contable, el avalúo o el saldo pendiente como precio fiscal sin revisar el valor comercial y el artículo 90.
- Mezclar el precio del activo con los intereses de financiación o llevar ambos a la misma casilla sin conciliación.
- Clasificar como ganancia ocasional toda venta a crédito, sin revisar si el bien era inventario o el tiempo de posesión.
- Mantener el bien transferido y no registrar la cuenta por cobrar, o retirar la cuenta por cobrar solo porque hay mora.
- Acreditar una retención sin certificado o usar la misma retención en dos años gravables.
Cuándo pedir revisión profesional
No confundas esta guía con otras operaciones
Una venta a crédito no es lo mismo que una permuta, porque en la permuta la contraprestación puede ser otro bien; tampoco es una dación en pago, donde la entrega extingue una obligación previa. Si la operación es la venta de una casa, revisa también la guía de venta de vivienda; si el saldo proviene de un préstamo, no lo confundas con la cuenta por cobrar de un préstamo otorgado.
Fuentes oficiales consultadas
- DIAN · Información general de renta de personas naturales AG 2025
- DIAN · Prepárese para la declaración AG 2025
- DIAN · Cómo hacer su declaración y documentos soporte
- DIAN · Formulario 210 e instructivo 2026
- Estatuto Tributario · artículo 26
- Estatuto Tributario · artículo 27
- Estatuto Tributario · artículo 28
- Estatuto Tributario · artículo 60
- Estatuto Tributario · artículo 90
- Estatuto Tributario · artículo 270
- Estatuto Tributario · artículo 300
- Estatuto Tributario · artículo 398
- DIAN · Concepto 90064 de 1996 sobre promesa y venta a plazos de inmuebles
- DIAN · Oficio 23324 de 2015 sobre realización del ingreso
Actualizado el 24 de agosto de 2026 para orientar la declaración del año gravable 2025. Está dirigido principalmente a una persona natural residente; un no residente, una persona obligada a llevar contabilidad, una sociedad, un contrato con vinculados o una operación inmobiliaria compleja puede requerir reglas adicionales.
Preguntas frecuentes
¿Si vendo a crédito declaro solo las cuotas que me pagaron?
No siempre. Para una persona natural no obligada a llevar contabilidad, la regla general es la recepción efectiva, pero la venta de un inmueble tiene la regla especial de realización en la escritura pública y existe una excepción para ventas a plazos. Si estás obligado a llevar contabilidad, revisa la causación y las excepciones legales. La fecha no se define únicamente por el número de cuotas.
¿Una promesa de compraventa de inmueble genera la venta en renta?
La doctrina DIAN ha señalado que la promesa de compraventa por sí sola no demuestra fiscalmente la venta del inmueble: genera obligaciones personales, pero no reemplaza la escritura. Revisa si hubo un anticipo, cuándo se otorgó la escritura y si el contrato terminó, se cedió o se incumplió.
¿Puedo declarar una venta de inmueble por cuotas a medida que cobro?
La doctrina DIAN ha indicado que una venta a plazos de inmueble exige escritura y que el contribuyente puede reconocer los ingresos a medida que se causan si se acoge al sistema aplicable. No conviertas esa referencia en una elección informal para cualquier venta aislada: documenta el contrato, el método, el calendario, los costos proporcionales y la asesoría contable.
¿Dónde declaro una cuenta por cobrar al 31 de diciembre?
El Formulario 210 incluye las cuentas por cobrar dentro del patrimonio bruto de la casilla 29. El valor fiscal de un crédito parte de su valor nominal, aunque el Estatuto permite reglas especiales cuando se demuestra insolvencia, imposibilidad de cobro o pérdida manifiesta. No confundas el derecho de cobro con el ingreso ya realizado.
¿El interés de una venta a crédito es parte del precio?
Separa en el contrato y en la hoja de trabajo el precio del activo, la financiación y cualquier interés pactado. El precio determina el resultado de la enajenación; el interés debe revisarse como ingreso financiero según la realización o causación que corresponda. No sumes automáticamente todo a la utilidad por venta ni lo ignores.
¿Una venta a crédito va a renta ordinaria o a ganancias ocasionales?
Depende del activo y del tiempo de posesión, no de que el comprador pague de contado o por cuotas. Un activo fijo poseído durante dos años o más puede generar ganancia ocasional sobre la utilidad; un activo fijo de menor posesión o un inventario se revisa en la renta ordinaria, con el costo fiscal procedente.
¿La retención se practica sobre cada cuota?
El momento y la base de la retención dependen del concepto del pago, del activo, del agente retenedor y de las reglas aplicables. Revisa el artículo 398 cuando una persona natural enajena activos fijos y conserva el certificado o comprobante. No declares una retención solo porque aparece un abono bancario ni la dupliques en la casilla 132.
¿Cómo puede ayudar Justi con una venta a crédito?
Justi puede organizar el contrato, el calendario de cuotas, los comprobantes, el costo fiscal, los intereses, la cuenta por cobrar y los soportes de retención para preparar una conciliación. No decide por sí solo la elección de un sistema de ventas a plazos, no valida una escritura ni sustituye al contador o abogado cuando hay inmuebles, vinculados, contabilidad, incumplimiento o litigio.
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