¿Cómo se declara la venta de una casa o apartamento?
Para el año gravable 2025, primero identifica si vendiste un activo fijo y cuánto tiempo lo poseíste. Si estuvo en tu patrimonio durante dos años o más, calcula la utilidad con el precio de enajenación y el costo fiscal; esa utilidad entra a la sección de ganancias ocasionales del Formulario 210. Después revisa si existe una exención legal y aplica la tarifa correspondiente solo sobre la ganancia ocasional gravable.
No copies automáticamente el valor total de la escritura como impuesto ni mezcles la venta con tu salario, honorarios o arriendos. La escritura prueba la operación y su fecha, pero el costo fiscal y los requisitos de una eventual exención necesitan sus propios soportes.
Precio de venta no es impuesto
¿Cuándo la venta es ganancia ocasional y cuándo es renta ordinaria?
El artículo 300 del Estatuto Tributario considera ganancia ocasional la utilidad proveniente de enajenar bienes de cualquier naturaleza que hayan hecho parte del activo fijo durante dos años o más. El artículo 27, aplicado a los inmuebles, indica que el ingreso se entiende realizado en la fecha de la escritura pública. Por eso debes comparar la fecha de adquisición o incorporación y la fecha de la escritura, conservando las pruebas del periodo de posesión.
| Situación | Tratamiento | Qué revisar |
|---|---|---|
| Activo fijo poseído 2 años o más | La utilidad puede ser ganancia ocasional. | Precio de enajenación, costo fiscal, exenciones y tarifa del artículo 314. |
| Activo fijo poseído menos de 2 años | La utilidad no se trata como ganancia ocasional por esta regla; es renta ordinaria. | Clasificación que corresponda en el Formulario 210 y soportes del costo. |
| Inmueble del giro ordinario del negocio | No es el mismo análisis de un activo fijo personal. | Actividad económica, contabilidad, inventario y asesoría profesional. |
Esta distinción también evita un error frecuente: usar el 15% de ganancias ocasionales para cualquier venta. Si el inmueble se compró para venderlo, hacía parte del inventario o no alcanzó los dos años de posesión, el análisis cambia. No resuelvas ese caso solo mirando el valor consignado por la notaría.
¿Cómo se calcula la utilidad de la venta?
La fórmula de partida es sencilla: utilidad = precio de enajenación − costo fiscal del inmueble. El costo fiscal no siempre es idéntico al precio que pagaste: puede requerir revisar escritura, mejoras demostrables, ajustes y la regla fiscal aplicable. Si hay varios vendedores, herencia, donación, normalización o un inmueble recibido a otro título, no inventes un costo: reúne la trazabilidad y valida el tratamiento.
| Concepto | Valor del ejemplo | Lectura |
|---|---|---|
| Precio de venta | $500.000.000 | Valor de la enajenación documentada. |
| Costo fiscal | $220.000.000 | Costo supuesto para este ejemplo; no es una cifra universal. |
| Utilidad | $280.000.000 | $500.000.000 − $220.000.000. |
| Exención condicionada | $248.995.000 | 5.000 UVT de 2025, solo si se cumplen los requisitos. |
| Ganancia gravable aislada | $31.005.000 | Utilidad menos la exención, antes de otros hechos del declarante. |
Ejemplo, no liquidación personalizada
¿Qué exención existe para la venta de la vivienda?
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario permite que las primeras 5.000 UVT de la utilidad generada por la venta de una casa o apartamento de habitación sean exentas, pero no es una exención automática por vender una vivienda. Para una venta del AG 2025, el límite equivale a $248.995.000 porque la UVT es $49.799; el beneficio se limita a la utilidad y nunca convierte una pérdida en renta exenta.
- El inmueble debe haber sido poseído durante dos años o más.
- La totalidad del dinero recibido por la venta debe depositarse en una o varias cuentas AFC a nombre exclusivo del vendedor y destinarse a comprar otra vivienda.
- Como alternativa, el dinero puede abonarse directamente al pago total o parcial de créditos hipotecarios vinculados directamente con la vivienda vendida.
- Si retiras recursos de la AFC para un propósito distinto, puedes perder el beneficio y la entidad financiera puede practicar las retenciones que no se hicieron.
El Decreto 1920 de 2023 reglamenta estos requisitos y aclara destinos como compra de vivienda nueva o usada, cuota inicial, cuotas de crédito, leasing habitacional o fideicomiso inmobiliario. Guarda extractos AFC, comprobantes de abono, escritura, contrato de compraventa y documentos del crédito: decir que “la plata se usó para vivienda” no reemplaza la prueba.
Copropiedad y límite de 5.000 UVT
¿En qué casillas del Formulario 210 se refleja?
El instructivo oficial del Formulario 210 para 2023 y siguientes, usado para el AG 2025, ubica la operación en la sección de ganancias ocasionales. La declaración sugerida puede traer algunos datos reportados por terceros, pero la DIAN advierte que las demás casillas deben diligenciarse consultando el Estatuto Tributario y el instructivo.
| Casilla | Qué representa | Cómo revisarla |
|---|---|---|
| 112 | Ingresos por ganancias ocasionales del país y del exterior | Incluye el ingreso susceptible de constituir ganancia ocasional, según la operación. |
| 113 | Costos por ganancias ocasionales | Registra el costo fiscal del activo enajenado, cuando proceda. |
| 114 | Ganancias ocasionales no gravadas y exentas | Incluye la parte exenta legalmente soportada; no puede exceder la diferencia positiva entre 112 y 113. |
| 115 | Ganancias ocasionales gravables | Resultado de 112 − 113 − 114; si es negativo, se registra cero. |
| 127 | Impuesto de ganancias ocasionales | Aplica 15% a las ganancias distintas de loterías, rifas y apuestas; estas últimas tienen regla especial del 20%. |
La retención practicada por la operación puede aparecer en la casilla 132 junto con las retenciones del año, si corresponde y está soportada. No la uses para reducir la utilidad en la casilla 113: el costo fiscal y la retención cumplen funciones distintas. Después revisa el saldo a pagar o saldo a favor de toda la declaración.
¿Qué documentos debes guardar?
Antes de diligenciar, arma un expediente que permita reconstruir la operación desde la compra hasta la declaración. La lista de documentos para declarar renta te sirve como base, pero una venta de inmueble necesita soportes adicionales:
- Escrituras y certificados de tradición: adquisición, mejoras relevantes y venta, con fechas y porcentajes de propiedad.
- Pruebas del costo fiscal: precio de compra, gastos y mejoras que la norma permita considerar, junto con comprobantes de pago.
- Soportes de la venta: promesa o contrato, escritura pública, comprobantes de pago y gastos asociados que deban analizarse.
- Retención: certificado o comprobante de la retención practicada por la enajenación, si existió.
- Beneficio de vivienda: extractos AFC, certificación de titularidad, transferencias a la nueva vivienda o abonos directos al crédito hipotecario.
- Patrimonio: valor fiscal del inmueble y de las deudas al 31 de diciembre de 2025, porque vender durante el año no elimina la revisión patrimonial.
No confundas escritura y costo fiscal
¿Qué errores debes evitar antes de firmar?
- Aplicar 15% porque vendiste una casa, sin verificar si fue activo fijo y si cumplió dos años de posesión.
- Poner el precio total de la escritura como ganancia ocasional gravable y olvidar el costo fiscal.
- Registrar dos veces la venta: una en ingresos ordinarios y otra en ganancias ocasionales, sin una razón tributaria confirmada.
- Llevar la retención de la venta como si fuera un costo del inmueble o restarla dos veces en la liquidación.
- Marcar la exención de vivienda sin haber depositado o destinado la totalidad de los recursos conforme al artículo 311-1.
- Multiplicar automáticamente las 5.000 UVT por el número de propietarios, contrariando la interpretación publicada por la DIAN.
- Copiar la información exógena sin compararla con escrituras, certificados, cuentas y porcentajes de propiedad.
Cuándo consultar a un contador
¿Cómo ayuda Justi a preparar esta revisión?
Justi es una plataforma colombiana para preparar, revisar y entender la declaración de renta de personas naturales. Puedes subir los soportes para que la IA lea documentos y te aconseje sobre la organización de la información; el cálculo tributario lo hace un motor determinístico conforme a las reglas vigentes. Justi no convierte una escritura en una verdad fiscal ni reemplaza la revisión de un contador en un caso complejo.
Empieza por revisar si estás obligado con el verificador de obligación, confirma tu fecha en la calculadora de vencimiento por cédula y luego empieza gratis en Justi con tus documentos. También puedes consultar la guía sobre topes de renta 2026 si todavía no tienes claro el deber formal.
Empieza gratis en Justi
Fuentes oficiales consultadas
Esta guía fue actualizada el 26 de julio de 2026 para la declaración del año gravable 2025. Se revisaron el micrositio de renta de personas naturales AG 2025 , el Formulario 210 e instructivo oficial 2025 , los artículos 27 , 300 , 311-1 y 314 del Estatuto Tributario , el Decreto 1920 de 2023 y el Oficio DIAN 6970 de 2024 . Las cifras y reglas pueden cambiar para otros años gravables; verifica siempre el formulario e instructivo del año que vas a declarar.
Preguntas frecuentes
¿Vender una casa siempre genera ganancia ocasional?
No. Si el inmueble hizo parte de tu activo fijo durante dos años o más, la utilidad puede ser ganancia ocasional. Si lo tuviste por menos de dos años, la utilidad se trata como renta ordinaria y no debes aplicarle automáticamente la tarifa de ganancias ocasionales.
¿La ganancia ocasional se calcula sobre todo el precio de venta?
No. Para un activo fijo, la referencia es la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo. El Formulario 210 separa el ingreso por ganancia ocasional, el costo y las exenciones antes de llegar a la ganancia ocasional gravable.
¿Cuándo puedo usar las primeras 5.000 UVT exentas por vender mi casa?
La exención puede aplicar a la utilidad de la venta de la casa o apartamento de habitación si el inmueble se poseyó dos años o más y la totalidad del dinero recibido se deposita en una cuenta AFC para comprar otra vivienda, o se destina directamente a pagar créditos hipotecarios vinculados con el inmueble vendido. El retiro de la AFC para otro fin puede hacer perder el beneficio.
¿Qué pasa si la casa tenía varios propietarios?
La DIAN ha señalado que el límite de 5.000 UVT se aplica sobre el importe total de la utilidad generada por la venta, no como un límite separado para cada propietario. Hay que distribuir el resultado y revisar la situación de cada declarante con sus soportes.
¿La retención que me practicaron al vender reemplaza el impuesto?
No. La retención es un anticipo o crédito que debe revisarse dentro de la liquidación, mientras que el impuesto de ganancias ocasionales se determina sobre la ganancia ocasional gravable. Conserva el comprobante y verifica que la retención corresponda a la operación y al año gravable.
¿Justi presenta por mí la venta del inmueble?
Justi te ayuda a leer certificados, organizar soportes y entender cómo se refleja la operación; el cálculo tributario lo hace un motor determinístico conforme a las reglas vigentes. Tú debes revisar el resultado y presentar la declaración en MUISCA; si hay copropiedad, herencia, venta de varios inmuebles o costo fiscal difícil de probar, conviene consultar a un contador.
Deja que Justi haga los cálculos.
Sube tus certificados: la IA lee documentos y el motor tributario calcula tu declaración, casilla por casilla. Empiezas gratis y pagas desde $120.000 solo al final.