La respuesta corta: administrar inmuebles de terceros puede impedir el SIMPLE
Si recibes apartamentos, locales, oficinas o lotes de otras personas para conseguir arrendatarios, cobrar cánones, administrar contratos, venderlos o realizar otros actos sobre ellos a cambio de una comisión, no concluyas que puedes entrar al Régimen Simple de Tributación solo porque tu ingreso propio es una comisión y el resto del dinero pertenece al dueño.
El Concepto DIAN 015191 int. 1504 de 2026 responde precisamente esa pregunta. Su tesis es negativa para las personas naturales o jurídicas dedicadas a esa gestión: la actividad cae en la gestión de activos, la intermediación o el arrendamiento de activos del literal b) del numeral 8 del artículo 906 del Estatuto Tributario. La conclusión se centra en la actividad real, no en quién conserva jurídicamente el inmueble.
Comisión propia no significa actividad distinta
Primero distingue inmueble propio de inmueble de terceros
La etiqueta “inmobiliaria” no resuelve todos los casos. El análisis cambia si arriendas un inmueble propio, si explotas un inmueble que tomaste en arrendamiento, si administras bienes del dueño bajo mandato o si solo prestas un servicio aislado de corretaje. Documenta quién es titular, quién decide, quién firma y quién asume el riesgo económico.
| Situación | Ingreso propio usual | Pregunta tributaria |
|---|---|---|
| Inmueble propio o arrendado por ti | Canon o resultado de la explotación del activo | Revisa arrendamiento de activos, actividad económica, ingresos pasivos y el análisis general del artículo 906. |
| Inmueble de un tercero administrado por encargo | Comisión, honorario o retribución | La gestión del activo y la intermediación pueden impedir optar por el SIMPLE, aunque el canon no sea ingreso propio. |
| Intermediación para cerrar una venta o arrendamiento | Comisión por la operación | Identifica si es una actividad habitual o empresarial y si está comprendida en la exclusión del artículo 906. |
| Servicio administrativo sin gestión del activo | Honorario por tareas delimitadas | Describe el servicio real; no lo clasifiques como inmobiliario o no inmobiliario solo por el título del contrato. |
Esta guía no afirma que toda persona que alguna vez ayude a un familiar con un arriendo esté excluida. El Concepto 15191 estudia una actividad de gestión o intermediación de inmuebles de terceros. Si tus hechos son distintos, conserva la diferencia y evita trasladar la conclusión sin revisar contratos, frecuencia, organización y remuneración.
No confundas esta guía con la de rentas pasivas
Qué dice el artículo 906 del Estatuto Tributario
El artículo 906, numeral 8, literal b) incluye entre quienes no pueden optar por el SIMPLE a las personas naturales o jurídicas dedicadas a actividades de gestión de activos, intermediación en la venta de activos, arrendamiento de activos y otras actividades que generen ingresos pasivos en la proporción prevista por la norma. El artículo 905 contiene las condiciones generales del sujeto pasivo y el artículo 908 organiza grupos y tarifas; no sustituyen la prueba de la actividad.
El Concepto 15191 explica que la gestión consiste en realizar diligencias conducentes a lograr un negocio o finalidad. Por eso, recibir inmuebles de terceros para administrarlos, colocarlos en arrendamiento, venderlos o ejecutar actos dispositivos puede quedar comprendido en la restricción. La DIAN también señala que la exclusión se analiza aunque la actividad sea principal o secundaria y se ejerza junto con otra.
| Control | Qué responde | Qué no responde |
|---|---|---|
| Artículo 905 | Si cumples las condiciones generales para ser sujeto del SIMPLE. | No elimina una exclusión expresa del artículo 906. |
| Artículo 906 | Si tu actividad o situación está excluida del régimen. | No autoriza a ocultar los ingresos de la actividad real. |
| Artículo 904 | Cómo se forma la base del impuesto unificado cuando estás válidamente en el SIMPLE. | No convierte una actividad excluida en elegible. |
| Artículo 908 | Grupo y tarifa según actividad e ingresos cuando aplica el régimen. | No se usa para elegir el grupo que produzca la menor carga sin probar la actividad. |
El umbral del 20 % no es una autorización automática
El mandato no cambia la naturaleza de la actividad
El mandato organiza la relación entre el dueño del inmueble —mandante— y quien ejecuta las gestiones —mandatario—. No obstante, el Concepto DIAN 15191 dice que la forma jurídica utilizada para operar no desvirtúa la naturaleza económica de la actividad. La reglamentación del mandato en el Decreto 1625 de 2016 ayuda a ordenar ingresos, pagos, retenciones y facturación, pero no funciona como una excepción al artículo 906.
| Flujo | Quién debe revisarlo | Error que debes evitar |
|---|---|---|
| Canon del inmueble | El mandante, con la información suministrada por el mandatario. | Declarar todo el canon como ingreso propio del administrador solo porque pasó por su cuenta. |
| Gastos y costos del inmueble | El mandante, según comprobantes, relación con el activo y reglas aplicables. | Usar gastos del propietario para reducir la comisión del mandatario o duplicarlos. |
| Comisión o remuneración | El mandatario, como ingreso propio por el servicio prestado. | Tratar la comisión como simple reembolso o dejarla por fuera de la conciliación. |
| Retenciones | El mandatario practica las que correspondan teniendo en cuenta la calidad del mandante y entrega la información. | Suponer que estar en SIMPLE elimina todas las retenciones o cambia la calidad del mandante. |
El artículo 1.2.4.11 del Decreto 1625 dispone, entre otras reglas, que el mandante declara los ingresos y solicita los costos, deducciones, impuestos descontables y retenciones según la información del mandatario. La separación contable y documental es esencial para no duplicar ingresos, pero no cambia el análisis de elegibilidad del administrador frente al SIMPLE.
Crea dos columnas de dinero desde el primer día
CIIU 6810 y 6820: útiles, pero no suficientes
El Concepto DIAN 15191 menciona las actividades clasificadas con los códigos CIIU 6810 y 6820. En términos generales, el 6810 se refiere a actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados y el 6820 a actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución o por contrato. Confirma la descripción vigente en el RUT y en la clasificación oficial que corresponda al período.
| Evidencia | Qué ayuda a demostrar | Por qué no basta por sí sola |
|---|---|---|
| RUT y CIIU | Cómo se identifica formalmente la actividad. | El RUT puede estar desactualizado o no describir toda la operación. |
| Contratos | Quién es dueño, qué facultades recibes y cómo cobras. | El nombre “mandato” no elimina la gestión o intermediación real. |
| Reportes al propietario | Qué cánones, pagos, reparaciones y comisiones administraste. | Un reporte resumido puede ocultar la naturaleza y frecuencia de la actividad. |
| Extractos y facturación | Qué dinero pasó por tus cuentas y cuál era propio o de terceros. | El flujo bancario no decide por sí solo la propiedad fiscal del ingreso. |
Si el RUT dice “servicios administrativos” pero los contratos y reportes muestran captación de inmuebles, negociación de arrendamientos y gestión de activos, la diferencia necesita revisión. Actualizar un código puede ser necesario, pero no convierte por sí mismo una actividad excluida en elegible.
Paso a paso para revisar tu caso
- 1. Fija el período: separa la decisión de optar o permanecer en el SIMPLE para 2026 de la declaración anual del año gravable 2025. No mezcles reglas, formularios ni fechas de años distintos.
- 2. Describe la operación: lista cada inmueble, propietario, contrato, facultad recibida, actividad realizada, frecuencia, territorio y forma de remuneración.
- 3. Separa los flujos: identifica canon, depósitos, reparaciones, seguros, impuestos, reembolsos, comisión, honorarios, IVA y retenciones. El dinero que pasó por tu cuenta no es automáticamente ingreso propio.
- 4. Clasifica la actividad real: pregunta si gestionas activos, intermedias, colocas en arrendamiento, vendes o solo prestas una tarea independiente y delimitada. No decidas por el nombre del contrato.
- 5. Revisa el artículo 906: aplica la exclusión a la actividad concreta y después verifica condiciones de los artículos 905, 908 y demás obligaciones del régimen. No uses el 20 % como único control.
- 6. Concilia el mandato: entrega al propietario los reportes de ingresos, costos, deducciones y retenciones; en tu expediente conserva la prueba de tu comisión y de los pagos por cuenta de terceros.
- 7. Verifica RUT y formularios: compara responsabilidades, CIIU, anticipos y el Formulario 260. Si la actividad no era elegible, detén la presentación automática y analiza qué obligación corresponde.
- 8. Documenta la conclusión: deja una matriz con hechos, norma, fuente, período, soportes faltantes y decisión pendiente. Pide revisión profesional si hay varios dueños, subcontratos, ventas o años abiertos.
No repartas el mismo negocio entre el 260 y el 210
Ejemplos que requieren una lectura distinta
| Caso | Primera lectura | Soportes críticos |
|---|---|---|
| Agencia que administra diez apartamentos ajenos | La actividad de gestión e intermediación de inmuebles de terceros es el punto central de la exclusión analizada por la DIAN. | Mandatos, contratos de arrendamiento, reportes de cánones, comisión, RUT y facturación. |
| Persona que arrienda su único apartamento propio | No es el mismo supuesto de administrar inmuebles de terceros; revisa la guía general de rentas pasivas y el artículo 906. | Título, contrato, canon, actividad registrada y demás ingresos brutos. |
| Corredor que solo conecta dueño e inquilino | Analiza la intermediación, la habitualidad, la organización empresarial y el contrato; no lo clasifiques por el nombre “referido”. | Encargo, publicidad, comisión, operación cerrada y frecuencia. |
| Administrador que además presta aseo o mantenimiento | Separar servicios no borra la actividad inmobiliaria si el negocio principal también gestiona activos o arrendamientos. | Contratos separados, facturación, personal, costos y funciones reales. |
| Mandatario que cobra y transfiere el canon | El canon puede pertenecer al mandante, pero la gestión y la comisión siguen siendo hechos relevantes para el SIMPLE. | Conciliación bancaria, reportes al dueño, retenciones y comprobantes de transferencia. |
Soportes que debes conservar
| Soporte | Qué debe permitir comprobar |
|---|---|
| RUT histórico y actual | Responsabilidades, CIIU, fechas de inscripción o actualización y pertenencia al SIMPLE. |
| Mandato o contrato de administración | Inmueble, propietario, facultades, duración, comisión, obligaciones y límites del encargo. |
| Contratos con arrendatarios o compradores | Quién negoció, quién aparece como parte, valor de la operación y destino de los pagos. |
| Extractos y transferencias | Canon recibido, valor transferido al dueño, comisión retenida y fecha de cada movimiento. |
| Facturas, documentos y retenciones | Servicios propios, pagos por cuenta del mandante, IVA cuando corresponda y certificados entregados. |
| Formulario 260 y anticipos | Qué se presentó, qué ingresos se incluyeron, pagos realizados y diferencias pendientes de explicar. |
La información oficial de la DIAN sobre el SIMPLE y las tarifas del RST sirven para revisar el funcionamiento general del régimen. El Formulario 260 publicado por la DIAN ayuda a conciliar la declaración anual, pero no sustituye el análisis de si podías pertenecer al SIMPLE.
Errores frecuentes y límites de Justi
- Creer que el dinero del propietario es ingreso propio del administrador porque entró a su cuenta bancaria.
- Creer lo contrario: tratar la comisión propia como un simple reembolso y no declararla o facturarla cuando corresponda.
- Pensar que el contrato de mandato, la administración delegada o una sociedad interpuesta cambian automáticamente la naturaleza de la actividad.
- Usar el CIIU 6810 o 6820 como una respuesta aislada, sin revisar quién es titular, qué se administra y cómo se desarrolla el negocio.
- Aplicar el 20 % a la comisión para concluir que la actividad está permitida, sin revisar primero la gestión, intermediación o arrendamiento de activos que realiza el contribuyente.
- Dividir los ingresos de un mismo año entre Formulario 260 y Formulario 210 sin una norma, una fecha y una trazabilidad que lo justifiquen.
- Cambiar el RUT o presentar una declaración por intuición sin analizar los artículos 905, 906, 913 y 914 y el período concreto.
Cuándo pedir revisión profesional
Justi puede leer contratos, extractos, reportes y certificados; separar ingresos de terceros de la comisión; construir una conciliación por inmueble y señalar inconsistencias entre RUT, facturación, anticipos y formulario. No decide de forma vinculante la elegibilidad del SIMPLE, no actualiza el RUT, no certifica la titularidad de un inmueble y no presenta ni firma tus obligaciones.
Fuentes oficiales consultadas
- DIAN · Concepto 015191 int. 1504 de 2026: gestión e intermediación de inmuebles de terceros, mandato y SIMPLE.
- Estatuto Tributario en el Normograma DIAN · artículos 905, 906, 908, 913 y 914.
- Decreto 1625 de 2016 en el Normograma DIAN · mandato, retenciones, ingresos del mandante y facturación.
- DIAN · micrositio del Régimen Simple de Tributación.
- DIAN · grupos y tarifas del RST.
- DIAN · Formulario 260 e instructivo 2026.
Esta guía fue actualizada el 4 de octubre de 2026 con el Concepto DIAN 15191 publicado el 4 de septiembre de 2026. La doctrina es general: la respuesta final depende del período, la actividad efectiva, los contratos, la titularidad de los inmuebles, los flujos de dinero y los soportes disponibles.
Preguntas frecuentes
¿Puedo entrar al SIMPLE si administro apartamentos de otras personas?
No debes asumir que sí. El Concepto DIAN 15191 de 2026 concluye que quien recibe inmuebles de terceros para administrarlos, colocarlos en arrendamiento, venderlos o realizar actos dispositivos por una comisión desarrolla actividades de gestión de activos o intermediación comprendidas en el literal b) del numeral 8 del artículo 906 del Estatuto Tributario. La inscripción depende de los hechos y del período, pero el contrato de administración no elimina esa restricción.
¿El contrato de mandato cambia la conclusión?
No por sí solo. La DIAN dice que la naturaleza económica de la actividad prevalece sobre la forma jurídica usada para ejecutarla. Un mandato puede ordenar quién recibe el dinero, factura, practica retenciones y reporta al propietario, pero no convierte una gestión inmobiliaria excluida en una actividad elegible para el SIMPLE.
¿Cuál es la diferencia entre CIIU 6810 y 6820 en este análisis?
El CIIU 6810 corresponde a actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados, mientras el 6820 corresponde a actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución o por contrato. El código ayuda a describir el negocio, pero no reemplaza la revisión de los contratos, la propiedad de los inmuebles y lo que realmente haces.
¿Debo declarar como propios todos los arriendos que cobro por cuenta del dueño?
No. En un mandato, el propietario o mandante declara los ingresos y solicita los costos, deducciones y retenciones que correspondan según la información del mandatario. El administrador reconoce su propia remuneración o comisión y debe conservar la trazabilidad de los valores recibidos por cuenta del tercero. La separación de ingresos no convierte automáticamente la actividad en elegible para el SIMPLE.
¿Puedo estar en el SIMPLE si además tengo otra actividad?
No uses la actividad adicional para ocultar o dividir la inmobiliaria. El Concepto DIAN 15191 explica que la exclusión puede analizarse cuando la actividad se realiza de manera individual o concurrente con otra, sea principal o secundaria. Debes revisar el conjunto de actividades, el año, los ingresos brutos y las demás condiciones de los artículos 905 y 906.
¿Qué pasa si ya estoy inscrito en el SIMPLE?
No presentes de inmediato un Formulario 210 ni sigas usando el 260 por intuición. Reconstruye el año, revisa el RUT, los contratos, los anticipos y la fecha en que comenzó la actividad; luego analiza las reglas de exclusión y actualización que correspondan. Los artículos 913 y 914 tienen efectos diferentes y no deben confundirse con una autoexclusión improvisada.
¿Una comisión pequeña evita la exclusión?
No necesariamente. La comisión puede ser el único ingreso propio del administrador, pero la restricción del artículo 906 se relaciona con la actividad de gestionar, arrendar o intermediar activos, no solo con el tamaño de la comisión. Calcula y documenta los ingresos propios sin usar ese valor reducido para borrar la actividad real.
¿Cómo puede ayudar Justi con una administración inmobiliaria?
Justi puede ordenar contratos, extractos, facturas, reportes al propietario y comisiones; separar dinero de terceros de ingresos propios; y preparar una matriz de actividades, fechas y soportes. No decide de manera vinculante si tu negocio está excluido del SIMPLE, no actualiza el RUT, no interpreta por sí solo un mandato complejo y no presenta ni firma tus declaraciones.
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